远洋地产新盘入市保守定价 5成资金攻向商业地产

本周远洋地产“2010CSR报告发布暨2011战略沟通会”上，远洋地产行政总裁李明携多位高管到场。在分享远洋地产社会责任实践心路历程的同时，李明详解远洋地产在楼市调控之下应变之道：在企业和产品管理上实现精细化，降低因规模扩大带来风险的同时，通过加码商业地产和进入非热点的二、三、四线城市，实现全年既定目标。

积极研究保障房盈利模式

而远洋地产首份企业社会责任报告，《远洋地产2010年企业社会责任报告》详细介绍了远洋地产多年来相关社会责任的履行实践和绩效，系统阐释了远洋地产的企业社会责任观，保障房也成为远洋地产将2011年精细化战略与企业社会责任的实践相融合点。

而作为北京保障房建设先行者，目前远洋在北京有两个配建保障房项目，分别是远洋润园两限房项目和远洋沁山水上品公租房项目。前者是目前北京单个最大的保障房项目，预计今年年底竣工。而后者作为北京第一个面市的公共租赁房项目，亦预计将于今年秋天竣工。

据李明表示，保障房项目保持合理的盈利空间，是实现市场良性发展的重要前提。然而，在现阶段，一切仍处在磨合期，还需要参与各方的共同努力，就盈利模式的问题，远洋正在积极研究，并愿积极配合政府，摸索并完善出一套行之有效的保障房政策实施细则。

新盘入市保守定价

2011年来，受限购令等楼市调控影响，中国房地产行业面临着前所未有的巨大挑战。不过，远洋地产在今年收获不错开局，统计显示，2011年一季度远洋销售额突破56亿元，同比增长约75%。根据远洋计划，上半年将完成全年300亿销售目标的三分之一，下半年安排大约三分之二。

宏观调控对一线城市和部分热点二线城市的影响十分显著。目前房价处于胶着期，并有较大的下行压力。从调控效果来看，未来有可能继续出台新的调控措施”对于今年的政策环境，李明并不乐观。

远洋战略上进行了调整，一线和二线热点城市的销售比重将较去年略有下降，非热点的二线城市和三线城市的销售比重将有所上升，其中去年新进入九个二三线城市，其中有八个城市会在2011年形成销售额。

我们的定价策略有两个，一是根据市场定价，二是根据项目定价。对于远洋项目定价策略，李明表示：“在调控背景下，房价有下行压力，新盘入市保守定价；此外，根据项目自身情况，项目历史成本较低，产品又针对市场刚性需求人群，为什么不用一个合理价位获得销售额，如果项目历史成本很高，必须走高品质路线。”

五成资金攻向商业地产

除了大举进军三、四线城市外，远洋加大商业地产投入力度。目前远洋的商住面积比例约为1：9，远洋希望能在未来一年内把该比例提至1.5：8.5。为此，远洋将加大商业项目的投资，预计商业与住宅的投资额将达到5：5。

李明表示，五年前就制订了公司开发和物业持有并重的战略，使得到今年两千万平米的土地储备中有三百万平米的商业面积，在热点城市、交通干道、黄金地段，在未来2至3年内，远洋将有200万-300万平方米的商业地产项目会逐步建设或投入运营。

据李明透露，远洋主要做三类商业地产产品：首先是写字楼，远洋把它作为持有物业。在这个领域远洋算得上是老手，北京长安街上的远洋大厦、凯晨广场等都是我们的作品。其次是零售商业的购物中心、酒店和综合体，这方面通过和太古、汇丰银行等机构合作来实现产品升级。最后是一些产业地产，如工业产业园、旅游地产、体育地产，也在不断的摸索中。

据悉，远洋与太古合作的首个项目将于今年年底开业，该项目位于北京四环路旁，包括一个20万平米的商场、一个五星级酒店及一个写字楼。此外，双方在成都的合作项目亦于本月正式开工。

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