房价那么高 开发商真的赚钱了吗？

小编先说说自己的直观感受，这一年里，市场相比去年来了个大反弹，房子卖得越来越贵，是不是开发商普遍都赚了大钱了?先不说，至少我看到的是开发商越来越“抠”了。开发商实际所经受的环境远没有他们所表现的那么嘴硬。这也证明即使市场的短期火爆也难以改变房地产大势已去的滚滚洪流，房地产黄金十年已经结束了，所谓的金九银十也顶多就像传统节日一样，成了大部分房企心中的一个盼头和愿望。

那我们再看看数据的反应是什么样的。中原数据显示，2016年沪深两市房企三季报已公布完毕，剔除部分停牌企业，132家房地产企业基本代表了所有A股房地产企业，这些房企也全部公布了业绩，综合看，在过去连续4年利润率下调后，尽管2016年市场成交出现了爆发，但在2016年房地产利润率依然出现了下调的现象。

这就不难理解我说的开发商为什么越来越“抠”了。真实情况并不是我们看到的市场繁荣，每个开发商都赚钱了，也不是我们听到的开发商说他们抗压力能力有多强，没有任何问题，而是房地产市场格局已经发生巨变。而所有的房地产真相就隐藏在这个巨变中。

多家上市房企的销售数据显示，今年前三季度房企业绩集体进入爆发期。恒大销售金额飙升117.9%至2806亿元;万科销售金额上升43.7%至2629亿元;碧桂园销售金额增长超过160%至2255.7亿元。如果不出意外，可以很肯定的说，今年至少有一家房企销售金额会突破三千亿元。

然而你看到的远不是房地产的真相。的确，2015年宽松的信贷政策以及市场环境，加上去库存的号召下，市场迎来了一个上冲期。房企银行融资成本降低、渠道也很畅通，但这也让房企负债率不断升高。

数据显示，2016年1-6月，超过百亿元负债的房企总计有59家，超过300亿元负债的有32家。其实，东营房产网发现，大型房企日子还是相对好过一些，毕竟大型房企在业绩中也处于垄断地位，从以上销售数据可以看出。但是对于中小型房企来说，整体状况堪忧，资金链相对脆弱，对销量下滑的缓冲能力较弱。

未来房地产市场的区域分化会更加明显，将只是巨头们的盛宴。由于环境的变化，企业生存压力剧增，许多中小房企倒 闭潮四起，未来可能会有大批中小开发商死去或离场，大批的代理机构、广告策划公司倒闭，大量的业内从业人员收入下降或面临失业……这就是房地产行业的整体新常态。

中小房企面临倒闭潮，但并不意味着大房企可以高枕无忧。拿地成本的增加可以说大大挤压了开发商的利润空间，在过去五年，上市房企净利润有普遍下滑态势。当然，一些中小型开发商的情况更加严峻。

而在过去的拿地争霸战中，想必不是小房企们的游戏，所以多为大房企拿地。那么，大房企的压力也就在此了。拿地既是摆脱困境的希冀，也可能会成为房企发展的包袱。刚拿完地，政策变了，相信很多开发商应变能力没有那么强，甚至还沉浸在过去的思维里，殊不知房地产市场早已不能依靠过去粗放式发展而经营了。

一句话，现在的房企无论是大房企，还是中小房企，都面临着一个净利润下滑趋势，只是大房企相对日子好过一点，利润下滑了，偿还债务的能力也会跟着滑落。这就由此进入了恶性循环。尽管大房企业绩垄断了整个市场，让中小房企日子更加不好过，但是大房企的生存空间也很小，靠过去的模式很危 险。事实上，业绩的提升并没有给企业带来利润上的增加，反倒是为了扩大规模而冒进拿地，从而拖累了企业发展。对于市场不好的三四线城市小开发商就更不用提了。

所以，在未来几个月到明年上半年，房地产市场的深度调整将发生。