楼市的“居高思危“与杞人忧天

中央重新介入楼市调控

值得关注的是，自2014年两会总理工作报告提及“让市场起决定性作用”之后，中央层级“一刀切”式的调控举措便退出“舞台”，由各地方基于房地产实际发展做必要调整。惟自今年第四季开始，此一状况便产生根本性变化，这在房地产金融政策方面特别明显。

首先是10月12日中央召集国有大型银行及12家股份制银行开会，“讨论”当前房贷形势，紧接着10月19日央行上海(楼盘)总部约谈25家中资银行，责成必须严格执行限贷政策。更为关键的是10月28日中央政治局会议作出“抑制资产泡沫及防范经济金融风险”的指示(“抑制资产泡沫”已是再度提及)。毕竟截至9月末，全国前三季人民币贷款新增10.16万亿元，同比多增2558亿元，其中房贷增加4.72万亿元，占据半壁江山，确实应“居高思危”。

“离婚购房”之路已被堵死

为了配合上述政策指示，银监会下发通知，拟对房价上涨过快的16个热点城市之金融机构进行专项检查;上交所与深交所亦不约而同规定公司债禁止用于购地，甚至明令房企不得在楼市调控期间在热点城市以高价拍地，否则将不允许发行公司债。

相关政策不只是在资金及房屋供应方的银行、开发商身上下功夫，针对需求方的消费者部分，同样动作频频。房价一马当先的上海，金融机构紧急叫停接力贷、合力贷，及严查购房首付之资金来源，乃至前夫、前妻代位还贷都在禁止之列，以防杜“假离婚真购房”(早这么规定不也挺好)。

房价不遑多让的北京(楼盘)则针对近期拍卖的土地推出“限定销售均价和最高销售单价”及“商品住房取得分户不动产登记书或契税完税凭证后5年内不得出售”的试点新政，把原本仅适用于有社会福利性质的经济适用房之要求，也套用在一般商品住房。

明年第二季前楼市难回暖

凡此种种，莫不凸显当前国际经济、金融形势之严峻，逼使中央一改自2014年下半年至今年第三季之货币与楼市宽松政策，全面调控及围堵来自供应与需求方买地与购房之各种“冲动”。

由于供需之双向通道几乎均遭封闭，房价在买气涣散的情况下，被迫进入阶段性调降，已非大概率而是必然面对的处境，且在明年第二季之前，几乎看不到回暖的可能性，或至少在美国新任总统川普明确其财经、金融政策动向之前，楼市调控松绑的机率微乎其微。但这是否说明中国房地产即将发生许多人担心或鼓噪的崩盘危机?更有人以1991年日本东京、1997年中国香港、2008年美国次贷危机所导致的楼市崩坏，描绘中国房地产即将遭遇的惨状。我看若非杞人忧天就是危言耸听，完全忽视这类状态与房贷占房价比例过高密切相关。

中国楼市不存在“次贷危机”

必须知道的是，国际金融海啸之根源，是2001年纽约世贸双塔受到恐怖袭击而倒塌，美国政府为挽回国际资金的信心，开始执行货币宽松政策刺激房价走向上升通道，直到2006年行将无以为继时，却仍不管不顾地继续采高额甚至全额房贷的方式，吸引根本不具备还款能力的消费者进场购房(此所以为“次贷危机”的由来)，并在国际间全面滥发各类金融衍生品，才导致全球性金融灭难，而这些状况在中国均未发生。

甚至可以说，中国正是基于日本、美国前车之鉴，才会在房价出现泡沫苗头之际，再度紧急推出限购、限贷措施，并不断加码、升级压制手段，其目的就在确保房地产风险在可控状态。因此，以当前处境判断中国楼市危殆，其误区之所在，正是“国外经验”既可视为规律，却也可作为参照而加以规避。