央行：部分房企负债率高，房企还债难

6月22日，中国人民银行发布了由货币方针分析小组撰写的《中国区域金融运转陈述(2018)》，其间以专题的方式分析了中国房地产商场，以下为《房地产商场分析》全文：

2017年，全国房地产商场调控连续“房子是用来住的，不是用来炒的”这一根本要求，持续坚持“分类调控、因城施策”准则，在限购、限贷等传统需求端调控手法的基础上，丰厚调控方式，促进房地产商场健康稳定展开。

房价整体趋于稳定，一二线城市房价涨幅回落。2017年，“分类调控，因城施策”的房地产调控方针作用持续闪现。一线城市和部分二线城市涨幅回落，三四线城市涨幅略有扩展。2017年12月，全国70个大中城市中，新建商品住所价格同比上涨的城市有61个，比2016年12月削减4个，城市间房价涨幅波动大幅收窄。

商品房出售分解，住所待售面积下降。2017年，全国商品房出售面积和出售额增速趋缓。一线城市商品房出售面积显着减缩;三四线城市出售面积较快添加，但下半年以来增速回落。2017年，全国商品房出售面积16.9亿平方米，同比增7.7%，较2016年回落14.8个百分点。商品房出售额13.4万亿元，同比添加13.7%，较2016年回落21.1个百分点。跟着商场买卖上升和新增供给下降，商品房待售面积下降。2017年底，全国商品房待售面积5.9亿平方米，同比下降15.3%，其间住所待售面积下降25.1%。

房地产开发出资整体平稳添加。2017年，全国共完结房地产开发出资11.0万亿元，同比添加7.0%， 增速较2016年上升0.1个百分点。其间，住所开发出资同比添加9.4%，增速较2016年进步3.0个百分点; 办公楼、商业营业用房开发出资别离添加3.5%和下降1.2%，较2016年别离回落1.7个和9.6个百分点。分区域看，东部、中部和西部区域房地产开发出资别离添加7.2%、11.6%和3.5%，东北区域房地产开发出资同比添加1.0%。

住所用地供给添加和出售稳定添加增强了企业开发住所的志愿。 住所用地供给显着添加，溢价率呈现回落。2017年，各地土地商场调控持续深化，租借住所用地加速推出。据天然资源部数据，2017年，出让国有建造用地22.5万公顷，同比添加6.4%;出让合同价款 5.0万亿元，同比添加36.7%。土地拍卖溢价率回落，首要城市住所地价涨幅收窄，但部分三线城市住所 地价涨幅扩展，城市分解格式连续。2017年第四季度，全国105个首要监测城市住所用地价格同比添加10.2%。

保证性安居工程建造持续推动，保证房信贷支撑力度加大。国家施行保证性安居工程首要包含保证性住所建造、棚户区改造、乡村危房改造三大类，各类保证性安居工程建造稳步推动。2017年，全国乡镇棚户区住所改造开工609万套，棚户区改造根本建成604万套，公租房根本建成82万套;全国乡村区域 建档立卡贫困户危房改152.5万户。金融支撑保证性安居工程建造力度较大。2017年底，全国保证性住所开发借款余额为3.3万亿元，同比添加32.6%，持续坚持快速添加;全年新增8202.5亿元，占同期房产开发借款增量的61.8%。此外，使用住所公积金借款支撑保证性住所建造试点工作稳步推动，到2017年底，已有85个城市的373个保证房建造项目经过借款批阅，并按进展发放借款871.7亿元。

加速培养和展开住所租借商场。2017年7月，住所和城乡建造部会同有关部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加速展开住所租借商场的告诉》，选取12个城市展开试点，从添加供给、完善效劳、 加强方针支撑等方面推出归纳行动，加速培养和展开住所租借商场。同期，广州首先提出租售同权，赋予租房居民在根本公共效劳方面与买房居民享有同等待遇，成为扶持住所租借商场展开的一项重要举 措。随后，全国超越50个城市发布了支撑住所租借相关方针，多渠道添加租借住所供给，培养规模化租 赁企业。一起，商业银行活跃布局住所租借金融战略，与地方政府和房地产开发企业展开合作，推出一 系列金融立异产品全面支撑住所租借商场展开。

2017年，各地连续强化房地产调控方针，中国人民银行不断完善住所金融微观审慎方针，加强居民消费信贷管理，引导金融机构支撑租借住所商场展开。

房地产开发资金添加趋缓，购房款仍是首要资金来源。2017年，全国房地产开发企业到位资金15.6万亿元，同比添加8.2%，较2016年回落7.0个百分点。其间，国内借款2.5万亿元，同比添加17.3%，占房地产开发资金的16.2%;自筹资金5.1万亿元，同比添加3.5%，占房地产开发资金的32.6%;其他资金占房地产开发资金的51.1%，其他资金中定金及预收款、个人按揭借款别离为4.9万亿元和2.4万亿元， 合计占到房地产开发资金的46.5%。

房地产借款增速整体下降，住所典当借款价值比有所回落。2017 年底，全国首要金融机构(含外资)房地产借款余额32.2万亿元，同比添加20.9%，较2016年底回落6.1个百分点。其间，个人住所借款余额21.9万亿元，同比添加22.2%，较2016 年底回落14.5个百分点;住所开发借款余额5.6万亿元，同比添加26.7%，较2016年底进步13.4个百分点。分区域看，东部、中部和西部区域增速均有所回落，东北区域增速小幅上升。2017年底，东部、中部和西部区域房地产借款增速较2016年别离回落9.9 个、5.7 个和2.9个百分点;东北区域房地产借款余额添加12.1%，较2016年进步0.3个百分点。借款价值比(Loan To Value, LTV)有所回落。2017 年，全国住所典当借款价值比为59.3%，同比回落1.1个百分点。其间，东部区域回落起伏较大，较2016年回落2.3个百分点;东北区域LTV相对较高， 较2016年进步0.4个百分点。

当时房地产商场展开整体平稳，租借住所商场展开加速，房地产出资耐性较强。但也要看到，一些房地产企业负债率较高，偿债压力较大;部分城市新房、二手房价格倒挂;租借关系不稳定，商场不标准，监管难度较大;存量土地使用功率有待进步，房地产商场长效调控机制有待完善。下一阶段，要环绕“房子是用来住的，不是用来炒的”这一主线，进一步稳固房地产调控方针作用的一起，应当加速住所准则改革和长效机制建造，树立多主体供给、多渠道保证、租购并重的住所准则，加强存量土地集约化使用，进步土地使用功率，大力展开住所租借商场，维护租借利益相关方合法权益，持续执行“因城施策”住所金融微观审慎管理方针。