棚改货币化叫停？三四线楼市房价暂缓？

过去的一周里，由“棚改货币化被叫停”风闻惹起的蝴蝶效应，在房地产市场上不时蔓延。

6月26日至29日，A股和港股地产板块持续走低，板块整体跌幅一度超越2%，保利地产、招商蛇口、新城控股等正宗地产股5日累计跌幅超越15%。港股市场内，碧桂园5日跌幅接近20%，中国恒大、融信中国等跌幅也迫近15%。

这一切始于6月25日。虽然有降准的利好预期在前，地产板块个股仍然逆势呈现大跌。到晚间，个中缘由开端在媒体间发酵，各地PSL(抵押补充贷款)审批暂停回收国开行总行的风闻不翼而飞。过去几年间，PSL为棚改货币化安顿提供了主要资金来源，因而被普遍以为是推高三四线楼市房价的重要动力。有解读以为，这一音讯若被证明，则意味着棚改货币化被“一刀切”叫停。

相关专家对《华夏时报》记者表示，棚改货币化“被叫停”的说法并不精确，不能也不会一刀切，货币化也有一定的益处，还要依据详细状况采取详细对策。但总体来看，棚改将从货币化安顿为主转变为以实物安顿为主。

中国社科院财经战略研讨院副研讨员邹琳华承受《华夏时报》记者采访时表示，三四线城市楼市上涨的势头将有所缓解。虽然由于供应增加的滞后性，2018年三四线城市的降温不会特别显著，以至还可能惯性上涨，但涨速肯定要降落，2019年可能呈现部分降价。

起于“去库存”

关于上述传言，国度开发银行25日晚回应称，今年以来，开发银行严厉执行国度有关棚改政策，在国务院相关部委指导下，配合中央政府依法合规展开棚改融资工作，目前各项工作正在有序展开。截至5月末，开行今年发放棚改贷款4369亿元，有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建立。26日又有媒体爆出，国开行相关担任人参与海通证券电话会议，称国开行总行已于最近两周将审批权限收回。不过，国开行随后发表公告，廓清该行动不能代表国度开发银行。

虽然官方并没有明白表态，但《华夏时报》记者梳理2018年以来各地公开信息，发现安徽、山东、江西、河北等地在推行棚户区改造时，安顿方式上的口径曾经从只要“因城施策推进棚改货币化安顿”转变为更多运用“货币化安顿和实物化安顿分离”，以至有地域请求合理控制棚改货币化安顿比例，商品住房供需慌张的市、县要进一步降低货币化安顿比例。

棚改方案于2005年12年棚改新开工1260万套，2013-2014年开工820万套。这一阶段，主要安顿方式为实物安顿，也就是政府主导树立保证性住房，满足棚户区居民的住房需求，资金来源主要是中央政府发债、企业债券等。

棚改货币化就已开端被赋予去库存的任务。央行于2014年开端定向投放PSL，仅可用于支持棚户区改造贷款、严重水利工程贷款及钱“走进来”项目贷款等特定项目贷款。操作上，就是拆迁安顿从给房变成给钱，居民拿到补偿款后，能够自行购置住宅，不受地域、城市的限制。

推高三四线房价的“元凶”

理论上说，货币化安顿并不代表一定要投资房地产。拆迁户拿了补偿款后，既能够买房，也能够炒股;既能够在当地购房，也能够在大城市买房。但是，中国社会科学院金融所房地产研讨中心主任尹中立撰文指出，房地产既有普通消费品的特性，还有资本投资品的特性。在整体金融紧缩的背景下，唯有楼市一枝独秀，进一步强化了楼市是“最好的投资渠道”的理念，不只滋长了居民自觉加杠杆的激动，也刺激了房地产开发商在三四线城市自觉扩张，给宏观经济的稳定及金融稳定带来风险隐患。

在这样的大背景下，三四线楼市房价的大涨遭到了一系列内外部缘由的推进。邹琳华以为，阅历了2016年以来的一轮大涨，一线城市房价极高，并采取了最严厉的限购政策，同时对外停止人口分散;二线城市房价很高，并采取了相对严厉的调控政策;三四线城市对购房少有限制，住房总价相对较低，局部城市还有购房奖励政策。于是在货币化棚改的第一阶段，在当地购房成为主流。由于三四线城市及县城市场容量狭小，库存绝对量不大，短期内大量拆迁家庭拿着远高于市场价的补偿款拥入市场购房，形成房价大幅上扬。

例如安徽省安庆市，本地常住人口464.3万人，2017年棚户区将近两万户，2018年估计再改造24843户。当地推行了“房票”制度，拆迁户拿到一定金额的房票后入市买房，由于本地库存不多，无论是一手还是二手房都很快供不应求。“由于恐慌，大家曾经不明智了。怕没有房子卖了，房价还会再涨，手里的房票就会贬值，更买不起房。”一位当地网友表示。

而房价曾经大幅拉升。如2017年下半年入市的恒大珺睿府均价以至达9500元/平米，是当地价钱最高的楼盘。据易居研讨院百城房价数据的监测，安庆新建商品住宅的单价从2017年5月的5900元/平米涨到了2018年5月的7248元/平米，同比上涨22.8%。

邹琳华同时以为，一二线城市房价的上涨也与货币化安顿有关。在当前条件下，三四线城市乃至县城的房价曾经阅历了一波大涨，房价绝对程度很高。而大家都很分明，在城市化大背景下，三四线城市人口外流严重，总体并无很强的投资前景。在当前的房价程度下追高，收益有限而风险较大。假如继续以棚改货币化的方式给当地家庭提供购房现金，更多的人将选择去一二线城市购房，投资需求将向外溢出。所以将会呈现三四线棚改，一二线涨价的现象。

“加杠杆”的悖论

截至2018年5月，上述64个城市的库存总和曾经降到了18548万平米。但是这背后，是居民部门杠杆率的节节攀升。

中国人民大学汉青经济与金融高级研讨院副院长陶然在6月初的城市百人论坛上指出，这一“去库存”的方式是居民部门和中央政府以加杠杆的方式去掉房地产商的杠杆。央行向国开行提供PSL释放活动性，国开行把钱给了中央政府，以棚户区改造的方式，给拆迁户大范围的现金，而他们会去把当地开发商原来开发的房子消化掉。中央政府要还PSL贷款，就必需把棚户区的土地卖出更高的价钱。

尹中立表示，从金融的角度看，棚改的货币化让支付才能低的居民取得了按揭贷款的时机，居民的按揭贷款快速增加。在2016年的有些月度，新增加的贷款中按揭贷款占领了80%以上，2017年度新增贷款中居民贷款占53%，超越了企业贷款。

截至2017年末，中国度庭部门的杠杆率高达110.9%，以至曾经高于美国度庭部门的杠杆率程度。居民部门持续快速加杠杆的主要目的是购置住房，在常规性住房贷款遭到限制的状况下，购房者不时寻觅新的方式贷款买房。在今年的两会“部长通道”上，时任银监会主席郭树清强调，除了企业和政府部门的杠杆率需求降低外，居民部门杠杆率高速增长也是很风险的。

中国社科院城市与竞争力中心主任倪鹏飞在发布2017年度《中国住房开展报告》时也表示，居民部门加杠杆是值得警觉的。“你的贷款和房地产资产价钱比，房地产的资产能不能还上这个钱，这个是很重要的。”

楼市降温可期

中原地产首席剖析师张大伟剖析以为，从全国库存看，房地产市场曾经根本辞别库存积压时期，当前房地产去库存任务初步完成。2018年5月商品房待售面积56010万平方米，曾经是连续46个月的新低，当下除个别区域外，库存根本进入平稳时期。他表示，当前去库存任务曾经初步完成，棚改政策，特别是货币化安顿政策，应该到了调整并减少的时分了。

不过，固然PSL有可能处于收紧状态，但也有新的融资方式应用于棚户区改造。4月份财政部下发了《试点发行中央政府棚户区改造专项债券管理方法》，新疆、安徽、天津等地都出台了相关文件支持以棚改专项债的方式停止融资。6月20日，2018年天津市红桥区棚户区改造专项债券(一期)在上交所胜利发行，宣布棚改债正式落地。该债券利率为3.88%，期限为5年，比PSL的 3-5年期基准利率4.75% 还要低。

业内专家表示，固然棚改债募集资金、发行和投向愈加精准和透明，但由于发行范围有限等缘由，目前无法对PSL构成替代。

同策咨询研讨中心总监张雄伟对《华夏时报》记者表示，货币化安顿比例减少，三四线城市楼市或会疾速降温。过去一年多，由于棚改货币化安顿比例较高，加上房企规划下沉至三四线城市，总体上推进三四线城市楼市轮动上涨，某种水平上透支了三四线城市的楼市需求。假如棚改货币化安顿刹车，由于三四线城市人口量有限、需求有限，楼市将会降温，从而影响房企销售业绩。另外，三四线城市二手房市场并不活泼，没有人接盘，一旦楼市开端调整，其市场情况要比一二线城市更糟糕。