房企负债率达到13年最高点 融资利率超过15%

近日，房企年中业绩纷繁披露。不出所料，大型房企的业绩照旧亮眼，但在亮丽报表的背后，房企的债务程度也攀升至了历史高位。这关于习气了高负债扩张运营的房企来说本算不上什么，依照以往的经历，到期债务能够经过再次举债融资和销售回款来归还，这种“拆东墙补西墙”的做法，也是房企有实力、可以快速扩张的意味。

但与以往不同的是，近来市场上的一个信号却让高负债房企感遭到了丝丝寒意。6月份，多家开发商发行新债的方案被中止，面对房企的高额债务，国内外的融资渠道均明显收紧，这让习气了经过发新债筹款归还到期债务、寻求高速扩张的形式遭到了考验。清华大学房地产研讨所所长刘洪玉在不久前的中国房地产上市公司研讨成果发布会上表示，2018年严监管态势持续，开发商融资渠道将持续收紧，融资本钱或继续进步。开发商应积极降负债去杠杆，特别是业绩分化下，偿债才能偏弱的小型房企将面临宏大考验。

房企年中业绩亮眼

固然楼市调控继续加码，但得益于二、三、四线楼市去库存的成果，房企的年中业绩报表照旧亮眼。

特别是标杆性的房企，持续着强者恒强的格局。从业绩上看，排名前列的房企分为三个梯队。第一梯队照旧是碧桂园、万科、恒大三家公司。依据三家公司的公告，前6个月销售额超越了1万亿元。而去年则

依据三家公司发布的公告显现，今年上半年，碧桂园共完成合同销售金额约4124.9亿元，抢先万科及恒大的3046.6亿元、3041.8亿元，稳坐销售额排行榜冠军位置，而万科和恒大之间的差距极端微小，万科仅以5亿元的微小优势超越恒大位居第二，至年底谁将是第二名的抢夺无疑将愈加剧烈。

而处于第二梯队的则是融创、保利这样半年销售额在2000亿元上下的企业。融创中国7月5日发布公告，2018年上半年，集团完成合约销售金额1941.9亿元，同比增长74%;合约销售面积约1211.9万平方米。保利发布的公告则显现，完成签约金额2153.12亿元，同比增长46.86%。

第三梯队则是半年销售额在千亿元上下的房企。像龙湖以及刚刚过了25岁华诞的新城控股，成果同样亮眼。继2017年初次跻身“千亿俱乐部”后，新城控股今年上半年销售额就达953.11亿元。随后，新城控股董事长王振华在7月7日的企业新标志发布会上表示，新城控股销售金额曾经打破1000亿元，并且完成了全国对81个大中城市的规划，累计开发及在开发项目达393个。

显然，固然楼市遭遇调控，但销售业绩的突飞猛进，让房企仍以做大范围为当下主流选择。业内估计，全

但这样繁荣的背后，实践上房地产企业的扩张都是经过负债加杠杆完成的。在去杠杆的请求下，房企业绩固然明显提升，但债务程度也攀升至历史高位，最令人担忧的是，以后经过发新债还旧债的方式似乎不灵了，融资收紧、债务攀升让房企不得不认真算计本人的钱袋子。

“目前房地产上市公司范围竞争愈加火热化，加大杠杆完成快速范围扩张，已成为多数房地产上市公司战略抉择。”有业内专家剖析以为，在此背景下，归还债务的才能、周转速度和现金流情况将成为房企的生存关键。

发债却频遭“中止”

这并不是危言耸听，事实上在房企业绩上升的同时，融资发债却屡遭中止。

6月份，包括融侨集团、保利置业、金融街、天房瑞城、云南城投、泰禾集团融资产品纷繁被中止。6月22日，融侨集团拟发行25.1亿元的一笔商业资产支持证券ABS方案状态变卦为“中止”;6月19日，保利置业的一项额度为15.14亿元的购房尾款ABS中止;6月15日，金融街拟发行的50亿元公司债券被中止;6月15日，天津天房瑞城的一笔9.98亿元限价房拜托贷款债权ABS呈现中止;6月13日，云南城投拟发行25亿元公司债显现中止;6月11日，泰禾集团的70亿元再融资非公开融资方案中止检查。

再往前翻，5月最后几天，房企的融资方案同样被中止。5月30日，房地产企业合生创展集团有限公司2018年非公开发行公司债券遭到“中止”，这笔债券拟发行额度为31亿元;5月29日，广州富力地产股份有限公司非公开发行60亿元2018年住房租赁专项公司债券遭遇中止;5月28日，碧桂园拟发行的一笔200亿额度的小公募债，状态也显现为“中止”;5月25日，把戏年集团拟发行的50亿元住房租赁私募债同样显现“中止”。

不难发现，短短一个月左右，十余家房企百亿元的发债方案被中止。与普通企业负债相比，房企负债具有数量大、期限长，受宏观经济和政策影响大、风险高等特性。这决议了绝大多数房企貌似实力强大，但实践上却很脆弱。因而，在近来房企债务违约的风险加持下，大型房企的发债渠道也在收紧，监管层对房企发债的态度愈加审慎。

6月底，发改委下发《通知》标准房企境外发债，再度加大房企融资难度。7月份，监管部门再次请求：公司债只能还公司债，票据只能还票据。业内人士推断，此举可能抑止企业经过大量短融来兑付行将到期的长期债券，进一步收紧了房企的融资渠道。

偿债顶峰悄但是至 境内外融资难度加大

新债不让发，旧债则面临到期风险。今年房企的日子并不像业绩报表显现得那么亮丽。

在2015年至2016年的楼市热潮中，不少房企为了更快速地扩张，纷繁加大了发债力度，经过公司债等方式补充活动资金。但进入2018年之后，由于局部三年期以内的债务到期，偿债顶峰期也悄但是至。即使今年上半年销售业绩喜人，不过回款的力度显然抵不过其高企的负债。

数据显现，2017年末，60家重点房企有息负债占比达84.1%，增加3.1个百分点。2017年，总有息负债超越千亿元的房企有14家，较2016年增加6家，90%的房企总有息负债在上涨，且超越一半的企业负债增速有所增加。

Wind数据显现，2017年全年，136，为2005年以来的最高位。2008年至今10年间，房地产行业整体负债率上升了将近20%。

海通证券的报告也显现，存续地产债中2018年需求偿付的范围为1613亿元，是2017年的2.3倍，在接下来的2019年至2021年需求偿付的范围分别为2807亿元、3998亿元和4037亿元，范围之大史无前例。

与负债率攀高对应的是融资渠道的收紧。

同策研讨院的报告显现，典型房企融资总额环比大幅降落，境内外融资难度增加，房企资金面临考验。同策研讨院对万科、恒大、绿地、碧桂园、保利地产在内的40家上市房企停止了监测研讨发现，2018年5月，这40家典型上市房企完成融资金额折合钱共计451.17亿元，环比4月的769.12亿元降落41.43%，融资总额为近一年(2017年5月至今)最低。

一位全国排名前十的房企北京担任人通知北青报记者，目前的房企融资利率超越了15%，这还是针对大型房企，中小房企基本鲜有能取得贷款的。

不只是国内融资加大难度，房企海外融资额同样大幅降落。数据显现，5月份外币融资总额呈现大幅降落，环比上月外币融资总额376.12亿元降落了75.21%。这也印证了之前外汇管理局提出的“对房企借外债的审慎态度”，同时也意味着房企寻求境外融资难度系数攀升。对此，业内人士表示，房企资金将面临严峻考验，境内外融资难度均加大。

克而瑞发布的剖析报告也指出，2018年下半年房企的境外融资将会遭到较大的冲击，融资渠道收窄令融资本钱上升成为必然，而随着境外发债政策的进一步收紧，房企将来在境外发债方面将遭到多重阻拦。

房企压力大 有的“卖身”有的裁员

债务逼压下，融资本钱更高，无论是大型上市房企还是范围较小的中小房企，都面临着归还债务的问题，大房企还能够变卖资产筹钱;小房企则好像摇摇欲坠的小舟，随时都有倾覆的风险。

上市房地产公司中弘股份，近期就堕入了债务危机，拟出卖海南如意岛项目缓解债务危机。中弘股份16日发布的公告显现，公司及下属控股子公司新增逾期债务本息合计金额为2.065亿元，全部为各类借款。截至公告日，该公司及下属控股子公司累计逾期债务本息合计金额为43.19亿元，全部为各类借款。背负40多亿元债务的中弘股份可能成为有史以来第一家由于债务无法兑现而倒闭的房地产公司。

相比之下，同为上市公司的华夏幸福则经过大范围卖股权，引进了协作方，化解资金难题。7月10日，华夏幸福忽然公告，公司控股股东华夏控股向安全资管转让19.70%股份，转让价钱为23.655元/股，转让价款共计137.7亿元。双方当日签署了《股份转让协议》。联想到华夏幸福之前由于重点规划的环京项目堕入限购泥潭，市场不断有其资金链慌张的风闻，这次的忽然股份转让透着些沧桑的意味。转让完后，加上关联方此前就持有的0.18%股份，安全资管一共持有19.88%，成为华夏幸福第二大股东，华夏控股持股比例从61.67%变为41.97%。

另一家上市房企泰禾集团，由于近年来的高负债扩张，在去杠杆的紧缩政策下，同样暴露了资金问题。先是在7月初，市场传言泰禾集团的关联方泰禾投资推出了一款面向内部员工的基金产品，认购门槛从100万元起，预期收益高达18%;假如认购金额超越300万，收益则达20%。但随后，泰禾集团公开承认了向员工借款或出售融资产品的方案。

尔后，缺乏一个月，泰禾集团又被爆出大范围裁员，局部区域裁员比例在30%。对此泰禾集团很快公开回应，一方面并没有直接承认大范围裁员;另一方面，着重强调是为了完成人才的构造晋级，211、985院校毕业生是高端人才的根本条件。

不难看出，无论是中小房企还是年销售额超越千亿以至两千亿的大型房企，都面临着资金链平安的考验。这还只是众多房企生存现状的一个缩影，更多的房企采用了“降薪”“扣奖金”“卖项目”等方式努力维持。

自救 房企对资金回笼请求更高

这还是处于严厉监管下的上市房企，大量未上市的中小房企日子愈加不好过。

据某位中小房企融资担任人透露，无论是银行还是民间融资借贷，对房企的放贷不像以往那么宽松了，房企融资环境愈发严峻。特别是小型民营房企，融资本钱越来越高，可以借到的都是小额度高本钱的短期“过桥”借贷，并且还款条件相当苛刻，假如逾期，借款方以至能够变卖抵押物。相对而言，资源会向大房企和优势房企集中，包括有限的银行贷款额度及基金、战略投资者都会优先“倾斜”大房企。

这反映了当前房地产市场的窘境，中小房企融资越来越艰难，以至面临“生死关头”。

中原地产首席剖析师张大伟以为，从资金状况看，目前房地产企业的资金压力相比2015年至2016年有十分大幅度的收紧。从各地楼市调控看，估计房企的资金还会遭到继续的压力，这种状况下，发债等渠道还有可能继续收紧，对房企来说，2018年将是房企最近4年资金压力最大的一年。

但好在今年二、三、四线城市的房地产销售坚持强劲，业内以为今年房企继续刷新历史销售纪录根本接近定局。整体销售向好，也给了融资本钱高、债务高企的中小房企更多的腾挪空间。

房企6月份业绩表现较为突出。有业内剖析以为，这主要是由于多地政府对预售答应证管控有所松动，房企在严苛调控和宏大资金压力下，高周转和降价加速推案意愿明显加强，以价换量完成业绩范围的增长。

关于下半年房地产市场的开展预期，易居研讨院智库中心研讨总监严跃进指出，下半年局部房企会呈现一些奇妙变化，比方，思索到资金层面的收紧对业绩产生的影响而选择以价换量的战略。单纯从销售金额看，下半年还会坚持强劲的态势。

同时，销售回款之外，房企也会寻求创新融资的方式。在租购并举的政策环境下，ABS/REITs类产品亦有所开展。此前保利、碧桂园、越秀等企业都已申请发行住房租赁类REITs产品。7月5日，由恒大发行的资产支持证券——ABS产品“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项方案”经过了发审会，将来将在上交所发行。这类ABS和类REITs的产品不时推出，也给房企多了一种融资创新的选择。