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袁一泓:中央着重稳预期,对房地产意味着什么?

2018年08月03日来源:乐居财经业界访谈责任编辑:jinjing

     财政政策货币政策对房地产重要不重要?当然重要。但几乎没有一项财政货币政策是单独针对房地产制定的。地产界与其关注所谓会不会出现“大水漫灌”(还是别抱幻想了,中央说了要把好货币供给总闸门),不如返顾房地产自身。

  说起7月31日中央政治局会议对房地产的表述,大家都会注意到这一句,“坚决遏制房价上涨”。对此专家们普遍解读为,中央已不允许房价上涨了,而不是以过往所说的“过快上涨”。这个理解固然没什么错。况且,实行限价的一二线城市对新开楼盘早已严控,想涨也没得涨。

  但我们还应该把目光从房价稍稍挪开。说到底,房价只是整个房地产市场的外在表征,统计数据上的房价要控制并不难做到,但真正起作用的,还是它背后的基础性制度性因素。

  房地产市场里,与所有家庭都息息相关的,是住房制度。而住房制度的根本性改革,是1998年取消住房实物分配,实行住房商品化。十九大报告提出,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,不少媒体将此与1998年房改相比称为新房改或者“第二次房改”。

  有的专家不同意“第二次房改”的说法,认为国发1998年23号文件都写到了。比如,有关租购并举,文件提出,“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策,最低收入家庭由政府或者单位提供廉租住房,中低收入家庭,购买经济适用住房,其他收入家庭购买、租赁市场价格的商品住房”。最后一句,就是租购并举的意思。

  文件是这么写的,但如你所知,过去20年,通过租房解决住房问题,更多是市场主体的自发行为,政策层面的引导不够。援引现在的术语来说,这是供给侧结构性因素。商品房市场的产品结构问题,主要体现在租赁住房供应不足。

  2016年以来,国家和各地出台了一系列的政策措施,加快发展租赁住房。有些城市甚至明确规定,租赁住房及其土地的供应量要占新增供应的若干比例。一批房企也响应倡导,迅速切入长租公寓领域,且以存量改造为主,因素很快形成了有效供应。

  不是事后诸葛,之前我呼吁过多次,要高度重视二手房市场,住房租赁市场。前者,要尽量疏解交易环节的障碍,提高周转率;后者则是要有意加大供应,改善供应结构。说到底,它们都是整个房地产市场的有机组成部分。

  有朋友会问,国家要求增加租赁住房供应,没看出对市场有啥影响啊。别急,这才多久啊。目前商品房市场的产品结构,是房地产10多年急速发展形成的。住建部5月19日通知,也是从现实出发,要求热点城市力争用3—5年时间,公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。到2022年左右,就能看出效果来了。

  增加租赁住房供应,初衷很简单,解决住房问题,不是非得购买,租房住也是可以的。这话好几年前曾经有专家讲过,被网友骂了。但你得承认,道理没有错。

  而租购并举,或者说可租可买,与“房住不炒”的原则是一致的,没听说谁租房住是为了投资。这一轮调控的核心是,住房去投资化,其中包括酝酿在住房持有环节征税。一批城市实施限购限贷限价限售的去投资化措施,与租购并举在调控和发展的逻辑上是完全相通的。

  严格意义上讲,这些限制措施确实是属于行政干预的内容。其中也不乏值得完善改进之处。但应可理解。表层意义是,市场之手失灵处需有形之手补位;深层意义是,这些措施是给基础性制度性重建留出空间。而“坚决遏制房价上涨”只是制度建设在时间表上的外化表征。

  虽然我一直呼吁要坚持房地产调控不放松,但我也明白,当前在变化的国内经济形势和复杂的国际经济政治环境下,做到这一点并不容易。有多少人仍然寄托希望,再次让房地产来扛起带动经济增长的重担,虽然他们内心也深知这对经济转型升级并无益处。

  所以,当看到7月31日中央政治局会议部署下半年经济工作所提出的6点要求,专门辟出一个部分来讲房地产时,我放下心来了。毋庸置疑,中央确实是“下决心解决好房地产市场问题”。那些期望“房地产救市”的幻想要落空了。

  政治局会议提出,要做好稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期工作。在我个人看来,中央针对房地产发出的信号,就是“稳预期”的重要内容。房价不许涨,住房制度在重建,人民群众心里就有了底。准备炒作、投资房地产的,还是趁早收心吧,除非你是如同股市短线高手那样的神人。

  此外值得提醒一句的是,房地产的稳预期,也包括房地产市场本身的稳定。再直白些,就是说,房地产市场的“大起”不允许,“大落”亦不利——直至房地产市场平稳健康发展的长效机制基本建成。这一点,无须展开。

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