卖房套路多：老人表示心累！

70岁的老人吴女士跟房山一家房产中介的员工王小姐签署拜托卖房协议，商定三个月内以不低于120万的价钱把房子卖进来。但商定期满之后，中介王小姐并未通知吴女士能否已把房子卖出，吴女士于是就把房子卖给了别人。但随后近90岁的老人刘先生忽然把吴女士告上法庭，称吴女士一房二卖，请求吴女士赔偿24万元赔偿金。近日，房山法院对该案作出判决，法院经过调查确认老人刘先生并不想真正购置涉案房子，驳回刘老先生索赔的诉讼恳求。二审法院经审理维持原判。

专家称，该中介做法不符合行业惯例。

老人莫名被诉“一房二卖”

刘先生起诉称，他经过某房产中介公司与吴女士签署《房屋订购协议》，合同商定吴女士的一处房屋出卖给他，出卖价钱为120万元，他向银行申请贷款购置。合同签署当天他给付吴女士定金3万元，双方已办理房屋交割手续，后经他和中介公司屡次催告，吴女士均不配合办理相关手续。刘先生请求法院判决解除双方签署的《房屋订购协议》，吴女士返还定金3万元并给付违约金24万元。

房山法院法官收到案件，打电话通知被告吴女士时，吴女士却非常震惊，称本人基本不认识被告刘先生，更没有把涉诉房子卖给他。

吴女士称，她在2016年5月与房山一家房产经纪公司的员工王小姐签署了一份拜托卖房协议书，拜托王小姐出卖本人位于房山区的一处房产，出卖价不低于120万元，商定卖房期限为三个月。但在商定期限届满后，王小姐并未告知吴女士与任何人签署卖房协议。因以为涉诉房屋没有卖出，吴女士将涉诉房屋卖给别人，并且办理了房屋过户手续。

随后，法官向吴女士出示了刘先生提交的《房屋订购协议》，吴女士看后表示本人没有见过这份协议。

中介买房人起诉相似案件屡次

依据吴女士的讲述，法官感到此案可能无缘无故，马上电话联络被告刘先生，但起诉状上的联络方式并不是刘先生自己，而是其拜托律师。但是，法官在向律师理解状况时，发现其对本案细节事实并不理解，于是请求律师向刘先生转述问题。但刘先生在头脑苏醒、身体安康的状况下，却拒不答复法官请求其律师转述的问题。

在法庭上，吴女士说，她历来不晓得跟刘先生签署合同卖房一事。她与中介公司工作人员签署的独家代理协议商定的代理期限为三个月，但中介公司在商定时间内从未给她打过电话，被告刘先生也没有找过她，直到她拿到起诉书后才晓得房子是卖给刘先生了。她以为，刘先生的行为与正常买卖习气明显不符。此外，吴女士称，她从未收取任何定金，也没有托付过房屋。

在庭审过程中，法官屡次讯问中介员工王小姐与刘先生能否认识，王小姐心情异常冲动，表示之前不认识刘先生，并屡次打断庭审。经讯问，法官理解到，刘先生的律师也是由王小姐出面拜托的。

庭审中，法官经过律师请求刘先生参与庭审，但刘先生两次开庭却都没有参与，并向代理律师表示不愿到法院来，也回绝向法院出示购房才能证明。

随后，法官在查询中国裁判文书网时发现，王小姐所在的中介公司和刘先生以同样的状况起诉的案件有数起，与本案状况十分类似。

法院判决房屋买卖合同无效

房山法院经过审理以为，在案件审理过程中，法院仅能肯定刘先生在《房屋订购协议》、《房屋物业交割单》上签字，关于刘先生能否具有购置涉诉房屋的真实意义表示，刘先生没有提交其他证据予以证明，且其行为存在诸多疑点，购置房屋标的宏大，但刘先生没有看房的过程，拜托中介公司工作人员全权办理却不出示受权拜托手续;《房屋订购协议》商定不分明且有相互矛盾之处，将一切费用担负加在吴女士身上，特别是补充条款，还有改换买房人姓名的商定。《房屋订购协议》签署后，刘先生没有支付吴女士定金，中介公司没有停止房源核验、购房人资历核验。

刘先生头脑苏醒、身体安康，经法庭屡次请求，却拒不参与庭审。明知本人年事已高可能无法办理贷款，却向代理律师标明能借来全款，经法庭责令逾期不提交购房才能证明。

房山法院经过审理确认，刘先生没有购置涉诉房屋的真实意义表示，他与吴女士之间的《房屋订购协议》不生效，判决驳回刘先生索赔的诉讼恳求。

据理解，案件宣官才第一次见到了刘先生自己。在二审中，刘先生供认了早就与王小姐认识。二中院二审维持一审的判决结果。

专家观念

中介做法不符合行业惯例

业内专家贝壳找房法务总监孙笑竹表示，目前的行业惯例都是三方签署，让买方和卖方都晓得合同全部的条款和内容，中介对双方解说合同、肯定合同条款，是中介最典型的义务。普通来说，正常的房屋买卖合同是不可能在没有获得相关受权的状况下，先跟买方签署协议，然后再拿去跟卖方签署。

针对本案中，吴女士与中介公司所签署的“独家代理协议”能否合规?对此，孙笑竹表示，之所以会有“独家代理协议”这种状况，是由于中介方为了将房子售出，可能会投入大量的经济本钱，比方广告支出、经纪人等，假如在中介效劳过程中，买方或者卖方随意跳票，这个对中介行业损伤比拟大，因而“独家代理协议”是行业允许的。

但是依据行业惯例，独家代理只是让中介帮卖房者去寻觅买房者，而不是中介能够替卖房人去卖房。即便在独家代理协议中有拜托中介卖房的内容，依据惯例，假如出卖房屋的价钱达不到卖房人的请求，中介会把状况跟卖房人停止确认，而不是什么都不说。

孙笑竹表示，吴女士案件中呈现的状况，应该惹起普通卖房者的留意。在签署拜托合同的时分，一定要把条款看分明，看是拜托找客户还是拜托卖房，卖房人一定要把决议权留在本人手里。另外，正常的房屋买卖流程是买方、卖方、中介三方坐在一同，也就是业内说的三方透明约，“大家坐在一同，把合同条款说分明，比方房子几钱、什么时分交房、什么时分迁户口、如何贷款，需求把这些内容肯定并且双方确认完条款之后，才干签字”。

孙笑竹也倡议，无论买房还是卖房，在寻觅中介的时分，一定要留意检查、核实中介公司的房屋运营资质、范围和信誉度。要查看中介公司的停业执照，看看是不是合法注册的公司，还要查询一下有没有中介行业的备案资历，这个在住建委网站等处都是能够查到的。“特别需求留意的是，不要随意跟不理解的人签拜托协议，不要在空白的条款上签字”。