房价“涨停板”对买房者其实是好事

前不久，宁德市住建局发文精准调控楼市，设置新房均价每年涨幅6%的“涨停板”;2018年下半年涨幅控制在3%以内。

不少购房者觉得，给新房价钱设置6%的“涨停板”，这不是明摆着要开发商涨价吗?还要不要调控了!

说这话，当然是心情发泄的成分居多。调控当然要继续，但调控是为了房地产市场平稳安康开展，假如将调控与“降房价”完整划等号，自身了解就错了。

过往的理论标明，设置房价涨停板的区域，房价似乎更容易走向平稳。毕竟CPI在涨，M2在涨，各种原资料和员工的工资在涨。企业要生存，就要有合理的利润，让房价坚持不涨已属不易，假如还要房价降，那购房者只会买到质量极差的房子。设置涨停板，既让房价坚持合理的涨幅，企业有一定的利润，购房者也不至于为“明天房价会暴跌”焦虑，强行加杠杆抢房，而是能够依据本身的状况，选择更适宜的时间买，愈加沉着。

房价已连续上涨37个月

涨是客观事实

梦想房价集体下跌不理想

国度统计局发布的数据显现，6月CPI环比降落0.1%，同比上涨1.9%，已连续3个月处于“1时期”，让不少人担忧：难道是呈现了通货紧缩趋向?!

通胀是我们经常听到的词，并将其视为财富缩水的罪魁祸首。但是，合理的通胀是经济开展所必需的。试想，假如你今天100块钱进的货，明天只能卖99块，你还会干吗?!一旦发作通货紧缩，意味着需求萎缩，整个经济下滑，管理起来十分艰难。

过去多年来，日本黑田东彦“不惜一切代价”努力，只不过是为了印出2%的通胀目的……

那么问题来了，物价都在涨，房价怎样跌?

最近的博鳌房地产论坛上，诸多大佬以为，政府减少对房地产的依赖是对的，房地产不能长期成为火车头，但房价预期仍然会持续走高。

事实也是如此。前不久国度统计局发布的数据显现，6月份，70个大中城市中，4个一线城市新建商品住宅销售价钱同比持平，二手住宅销售价钱由5月降落转为同比上涨0.1%。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价钱则分别上涨6.3%和4.6%，涨幅比5月分别扩展0.9和0.2个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价钱分别同比上涨6.0%和4.3%!

环比上，一线城市新建商品住宅销售价钱上涨0.6%，涨幅比5月扩展0.3个百分点;二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价钱分别上涨1.2%和0.7%。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价钱分别上涨0.7%和0.6%!

70个大中城市，上涨的城市数量为63个，是最近21个月以来房价上涨城市数量最多的一次。

事实上，以2015年6月为本轮楼市上涨的起点，至今年6月，房地产市场已连续上涨37个月，刷新了中国房地产连续上涨周期的最长纪录。今年一季度上涨7.9%，更是同期全国均匀房价史上涨幅最高的一年!

设置房价涨停板的城市

房价最先稳定了下来

由上可知，全国房价已持续上涨上年多，而且过去的6月份，一二三线城市房价均呈现了上涨。事实上，由于限价，这些数据其实还是被低估的。

更重要的是，很多中央的库存曾经告急。目前，三四线城市的库存不到10个月。一些城市曾经严重的供不应求。例如，2015年一季度，烟台的库存高达43.4个月，往常依据锐理数据的统计，其去化周期已缺乏7个月。衡阳城区的住宅去化周期只要5.5个月，株洲茶陵县不到2个月。一些中央政府曾经发文警示——去化周期缺乏6个月的城市要提早做好准备工作，谨防投机炒作!

总而言之，控制房价的任务仍然较重。下跌不理想，大涨肯定也不行，咋办?所以才有了宁德市设置房价涨停板的做法。

这并非一时头脑发热的举措，由于这并非宁德市首创。早在两年前，南京和苏州就先后设置过房价涨停板，而且效果较好。

宁德市，设下新房均价每年涨幅6%的“涨停板”，2018年下半年涨幅控制在3%以内。这个涨幅应该来说是比拟合理的。

2016年3月18日，苏州市发文规则，“在对外销售时，同批次房源应当一次全部公示销售价钱，实践销售价钱不得高于申报价钱，申报价钱3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超越6%，12个月内不宜超越12%，同一批次房屋间价钱不得调剂运用。同一批次不同类型房屋价钱能够区别定价。下一批次备案预售价钱不宜高于上一批次同类型房屋成交均价的6%。”

同年4月21日，南京宣布，主城六区、江宁、浦口商品住宅项目，申报均价2万元平米以下的，年化涨幅不宜高于12%;2到3万元/平米的，年化涨幅不宜高于10%;3万元/平米以上的，年化涨幅不宜高于8%。

某房地产研讨院的统计数据显现，2016年、2017年、2018年(截至上半年)，苏州二手房成交均匀单价分别为17355元、18621元和19302元;南京分别为18913元、21601元和21924元。若单看房价，南京和苏州的房价都已坚持相对稳定。

在调控无法放松的状况下

设置房价涨停板

利好房企、购房者和政府

由于库存告急，上涨压力较大，最近各地又演出新一轮的调控晋级，比方湖南出台“湘十一条”强化楼市分类调控;安徽宣城出台25条楼市调控新政……

在此之前，很多中央政府还请求各城市依据城市功用空间散布、片区差别、住房供需情况等实践，划分若干个调控片区，制定不同片区的地价、房价管控目的。

不过，事实曾经证明，过去挤牙膏式的调控有效果，但还不够给力，以致于给公众一种“越调越涨”的不良印象。而南京、江苏的经历似乎标明，设置房价涨停板是不错的方式——对开发商、购房者和中央政府都好。

对开发商来说，一定幅度的上涨，有利于其理性拿地，更积极的推盘，能够增大市场供给。

作为一个企业，即使丢弃“追求利润最大化”的说法，至少也要盈利，由于唯有如此才干生存下去。

这就是为什么过去几年，很多开发商不顾一切的高价抢地，催生了无数。由于土地是最重要的消费材料。巧妇难为无米之炊。

这也是为啥万科一边说本人要丢弃房地产(最近万科副总裁、事会秘书朱旭对此承认了，表示万科没有丢弃房地产，只是在做定位的更新，住宅照旧是万科坚持的范畴)一边拼命拿地(数据显现，今年6月份和今年上半年万科的拿地金额均位列第二)的缘故。

体量宏大的万科尚且如此，范围小一些的房企更甚。毕竟千亿是生存范围，3千亿是竞争范围，5千亿才是开展范围。

数据显现，2018 年1-6月销售百强房企均匀拿地销售比为0.45，低于2017年的0.53。而销售排名在50以后的房企，拿地仍然年的0.48。融资渠道不时收窄的环境下，这些房企还在拼命拿地增加土储，无疑是希望经过扩展土储来冲刺行业范围的“生死线”。

像恒大、融创这种手握大量低价优质土储的房企，反而显得比拟淡定。由于，固然如今地价没以前那么疯了，但还是涨的。Wind统计数据显现，截至目前，本年度土地成交价款累计同比数据以至高于2016年大局部月份。更重要的是，一二线限价凶猛，拿了容易亏，即使能赚钱也不多。

至于过去拿的高价地，更惨。由于如今拿的地，固然有限房价、竞自持等各种条件，但好歹土地出让的时分也限价了;过去市场价拿的地上面盖的房子也要限价!有个别城市，以至强迫请求房企每一次开盘的均价都必需比上一次下调5%。赔本的买卖不到万不得已，谁都不愿意干。如此一来，房企推盘的意愿自然很弱，形成市场供给短缺。

设置房价涨停板，能够让房企有一定的盈利，同时又不至于取得暴利，有助于增大市场供给。同时能够让房企愈加理性的拿地，削弱房价大涨的预期。

对购房者来说，上涨预期锁定之后，能够防止堕入焦虑，愈加沉着地决议何时买房，也不容易买到烂房子!

最近，各地购房者维权的新闻漫山遍野。其中，多半是由于质量问题。以至有人预言：今年你将买到史上最差的房子!

市场低迷时期造的房子质量会差一些。为啥?由于房企为了生存，会死劲抠本钱。死死限住价钱不让涨，同样会有这样的问题。毕竟如今不少房企搞了跟投，假如项目不赚钱，参与跟投的人就会跟着亏钱……

随着融资渠道不时收紧，当前，一些开发商资金链慌张，已到“生死存亡”的关口。鉴于今年下半年和明年是房企还债的顶峰，艰难时辰短期不会完毕。

为了快速回笼资金，纾解窘境。一些房企相继请求在此前根底上加快周转速度，为此以至不惜牺牲一点质量。以致于各地不时曝出手撕地板、发霉门、房漏水，号称3000元平装修的本钱，可能连300都不到。

对很多人来说，买房可能要动用6个钱包，是人生最大的一笔支出，买到这么差的房子，心中的气愤不可思议。

那问题来了，这么差的房子为啥有人买?一是很多中央卖的是期房，你购置的时分并不晓得房子质量怎样样;二者，即使卖的是现房，调控之下购房门槛不时进步，而且人们恐惧明天门槛会更高，价钱会涨得更块，没时间比照选择，先参加到抢购的队伍再说。

最终，群众的抢购招致此前的大涨预期自我完成，又会强化将来的上涨预期——趋向不时自我强化。羊群效应的最终结果就是房价一路高涨，没完没了!

强迫设置涨停板也是涨，但区别在于，由于设置涨停板之后，上涨的幅度是可预期的。像宁德这样一年6%的涨幅也不高。这时潜在的购房者能够依据本身状况，愈加沉着地选择购房机遇，而不用强行猖獗加杠杆入市。毕竟，愿意而且可以购置的才叫需求;只要意愿，才能不够的那叫伪需求。

对政府来说，锁定上涨幅度，既能够防止价钱倒挂招致疯抢，又能更好的管理群众的预期。

此前明源君曾经说过屡次，中央政府调控的目的是为了让市场愈加平稳安康的开展，暴跌暴跌都不是其愿意看到的。

经过行政手腕，请求房价不涨以至下跌，的确让统计数据意义上的房价坚持平稳。比方一些城市呈现连续十几个月下跌的态势。

可是，房价稳定不代表楼市平稳!

限价过狠会带来价钱倒挂，由于限价只能限住新房，二手房还是在涨。这会在很大水平上刺激潜在购房者投资、投机买房的心理——有条件上，没条件发明条件也要上。几万人抢几百套房的现象四处演出，使得尚未购房的民众愈加恐慌。外表上房价稳定了，但其实制造了大量的投机需求。

假如像宁德一样，设置每年6%的“涨停板”，这个涨幅下的收益率，对炒房客来说就没什么吸收力了。

很多调控的城市均有有一定的目的，但由于不明白，而人们仍然对每年的房价涨幅有本人的预期，中央政府堕入与民众的痛苦博弈中，当数值打破原有的区间后，中央政府再采取打补丁的方式救火。

小结

若水流遇到一块巨石拦路，它不会去“努力翻越”，而是会绕道，选择阻力最小的途径继续行进，价钱同样如此。

目前，房价上涨的动力照旧比拟强劲，由于上涨仍然是价钱当前阻力的最小途径。

希望全国房价集体下跌等想法是一厢甘愿。相似南京、苏州、宁德一样，设定一个价钱涨幅区间，以及价钱最高涨幅的控制目的是一个可选项，固然用行政手腕取代市场手腕究竟是一种短期行为，但在调控的的大框架内，或许更有助于房地产市场的价钱稳定和市场的安康开展(包括保证房子质量)。