短时间大量企业涌入住房租赁市场 租赁泡沫来临？

在长租公寓成为风口之后，关于市场消化的问题开端被关注。数据显现，目前全国已有千余家长租公寓企业，触及房屋数量约200万间，包括贝壳找房首席经济学家、贝壳研讨院院长杨现领等在内的市场专家近日公开示警，经过增量的开发完成租赁供给的方式并不应该是常态，把租购并举当成以租代购，把租赁支持性政策简单同等于金融支持开发，成为了资本与资源疾速进入这个市场的主因，面对人口迁移、供给配套不健全等问题，市场需求警觉租赁泡沫。

租赁崛起

58集团发布的《2017-2018中国住房租赁蓝皮书》数据显现，2017年全国租房需求较2016年增长57%，四季度租房需求较2016年同比增长71%。近年来，新一线城市经济的繁荣、政策的倾斜和城市的开展吸收更多人群在此安家，带动外来人口净流入快速增长且仍将持续。

数据显现，新一线城市租房需求量占全国需求量的20%，一线城市租房需求量占全国总需求量的13%。 估计将来三年，在一线城市租房需求持续强劲和新一线城市租房需求全面迸发的双重引擎下，全国住房租赁市场生长空间宽广。此外，租赁蓝皮书还指出，在新一线城市租房需求增速之下，品牌公寓曾经成为租房客的新宠。报告显现，全国租房人群关于房源来源倾向的选择中，倾向选择个人房源行业抢手产品的品

租赁需求产生在前，政策扶持紧随其后。在租赁日渐被市场认同之时，国度政策也开端向其倾斜，自2015年将公寓归入生活效劳业后，利好政策接连不时。

详细来看，2015年11月，国务院办公厅发布《加快开展生活性效劳业促进消费构造晋级的指导意见》初次把公寓业归入生活效劳业;2016年3月，财政部《关于全面推开停业税收改征增值税试点的通知》文件将长租公寓所在的生活效劳业归入到营改增试点;2016年4-5月，国度发改委及国务院相继发布《关于印发促进消费带动转型晋级行动计划》和《关于加快培育和开展住房租赁市场的若干意见》，鼓舞房地产开发企业展开住房租赁业务，成为上述意见的亮点所在;到了2016年11月，国度税务总局发布的第69号营改增公告，更进一步对相应的个人住房、非住房出租税停止了规则。

同策研讨院首席剖析师张雄伟也指出，一旦国度政策在短时间内给予鼎力支持，无论租赁还是买卖，都意味着行业内面临着相对较大的开展空间。

在58安居客房产研讨院首席剖析师张波看来，影响租赁开展的要素能够形容为“四位一体”，即政策为首、租赁房源供应为体、法律法规和金融为两翼。首先，需求经过各类中央性政策更好保证租赁市场安康开展;其次多主体共建、多渠道保证租赁房源的供给，是需求花鼎力气建立的;最后经过法律法规和金融两者共同保证租赁的有序化开展，包括经过法律提升承租人的“平安感”，以及鼎力开展资产证券化REITs等。

资本与资源涌入

在政策引导扶持和市场需求增长的双重助力下，住房租赁市场愈发炽热。目前，包括地产开发商、地产效劳中介、“互联网+资本”平台以及酒店集团均有规划长租公寓。

值得留意的是，在国度明白开展住房租赁市场特别是长期租赁的背景下，众多房企摇身一变成为“包租公”，做起了长租公寓的买卖。据不完整统计，目前已有20多家百强房企启动长租公寓中长期开展战略，并在长租公寓范畴动作频频。有剖析人士以为，估计接下来将会有更多房企转战长租市场。

以万科为例，该公司于2014年率先试水长租公寓范畴，相关业务自2015年进入扩张阶段。公开材料显现，万科在2015年单独成立了租赁公寓业务部开展长租公寓，随后开端在几个重点城市停止尝试。进入2016年，万科整合旗下各个分公司长租公寓项目，制造统一的管理平台以统筹项目拓展、运营管理、价钱审批及财务结算等，并统一为“泊寓”品牌。

万科集团副总裁、董事会秘书朱旭在今年博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会上表示，万科在2014年开端进入长租范畴，现已在全国开发长租公寓16万间，目前曾经开业的公寓有4万间。

“房企在长租公寓范畴规划，能够形容为不得不为之。”张波剖析称，租赁作为房企下一个十年竞争的第二跑道，各大品牌房企没有任何理由放弃“参赛权”，房企规划长租公寓多是为久远开展考量，并非着眼于眼前的盈利空间。

“从规划长租公寓范畴的企业来看，开发商动作更为猛烈一些。除开发商以外的参与主体大多以轻资产为主，而开发商则是轻重资产分离、重资产为主。此外，开发企业在租赁市场中抢夺本人的市场份额，关于企业转型而言也是一个十分重要的方向。”张雄伟如是剖析。

此外，盈利才能问题是长租公寓绕不过的话题。

“在长租公寓范畴，房企的主要优势在于资金实力和品牌影响力，但存在和其他长租公寓运营方同样的困惑，即自建或收买的本钱较高、资金回流周期长、收益率普遍偏低等问题。” 张波对北京商报记者说道。

易居研讨院智库中心研讨总监严跃进也以为，目前租赁业务的开展，其实主要是供应端的概念，而需求端其实还没有真正跟上来。

“所以从这个角度看，关于供应端来说，各类优惠政策和资本投资，常常会刺激增加供给，但是将来能否能够持续，其实也是有疑问的。”严跃进补充道。

张波剖析以为，将来5-10年，中国长租公寓市场份额占领租赁市场10%以上比重将是大约率事情，长租公寓万亿级不过，从目前来看，长租公寓市场的报答率确实不太如人意，特别是近两年运营方获取的房源本钱常常较高，房企拿到租赁地块的本钱也较高，这些要素关于长租行业的长期开展确实不利，需求在政策、税收以及资金层面给予更多倾斜。

警觉租赁泡沫

在长租公寓开展得风生水起之时，业界关于住房租赁市场的风险预测——“租赁泡沫”论，也越来越多被提及。

“当下的市场绝对不可能经过增量的开发完成租赁供给，但目前市场就是这样做的。另外，把租购并举当成以租代购，把租赁支持性政策简单同等于金融支持开发，都是租赁市场的误区。” 在杨现领看来，随着潜在住房供给越来越少，租赁人口往城市里面迁移，租赁作为一个强刚需，取决于周边配套和交通便利性等，招致今天租赁需求构造和供给构造正在发作很大的错配。他担忧，在政策的鼓励下，大量企业短时间内集中涌入住房租赁市场。而需求端问题未能处理，一些租赁企业的房屋空置率较高，租赁崛起到租赁泡沫也就一两年时间。

值得一提的是，大局部专家对“租赁泡沫是租赁市场开展必由”的观念持肯定态度，但在租赁泡沫何时降临的时间问题上，与杨现领的观念存在一定出入。

张波剖析称，国内租赁房源目前还远未到所谓的房源过剩，所谓的空置率较高状况的重要缘由无非两个，一类是产品不对路，另一类是租金不对路。这里面很大状况可能是关于用户需求调查不够深化所致，例如在北京、上海等一线城市，大量用户租赁需求是以小户独居为主，假如市场上大量呈现大面积户型则可能较难迎合用户需求。